關(guān)鍵詞
民事 房屋買賣 合同承租人 同意公房居住權(quán) 同住人另獲住房保障 居住權(quán)消滅
基本案情
原告錢某某（現(xiàn)住德意志聯(lián)邦共和國(guó)）訴稱，原告是被告錢某與案外人徐某之女。位于上海市的丹徒路房屋（以下簡(jiǎn)稱案涉房屋）原為公房，原告戶籍在內(nèi)，屬于同住人。后錢某以其為產(chǎn)權(quán)人將該房屋買為售后公房，原告戶籍保留在房屋內(nèi)至今。錢某與徐某于2011年離婚，經(jīng)法院判決案涉房屋歸錢某所有。2013年，錢某未經(jīng)原告同意，擅自將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給其外甥女被告金某某，侵犯了原告的同住人權(quán)利。請(qǐng)求法院判令兩被告之間轉(zhuǎn)讓案涉房屋的買賣合同無(wú)效，將案涉房屋恢復(fù)登記到錢某名下。
被告錢某辯稱，案涉房屋是錢某在1995年購(gòu)買的，在離婚訴訟中法院確認(rèn)歸錢某所有。原告的戶口不是一直在案涉房屋內(nèi)，而是從長(zhǎng)陽(yáng)路房屋遷入。原告亦未在案涉房屋居住，只是空掛戶口，不享有同住人資格。故不同意原告的訴訟請(qǐng)求。
被告金某某辯稱，錢某在離婚期間，為訴訟和生活所需，不斷向金某某的母親借款，且外面還有其他債務(wù)。為了還債，錢某準(zhǔn)備出售案涉房屋。考慮到如果賣給外人則錢某的居住無(wú)法保障，經(jīng)家庭協(xié)商由金某某出面購(gòu)買案涉房屋，交易價(jià)格55萬(wàn)元。除去抵銷欠款，金某某現(xiàn)金支付給錢某24萬(wàn)元。金某某購(gòu)買房屋后，仍然由錢某居住，也沒有要求錢某遷出戶籍。雙方的交易合法有效，故不同意原告的訴訟請(qǐng)求。
法院經(jīng)審理查明：錢某某是錢某與前妻徐某之女，金某某是錢某的外甥女。案涉房屋原為公房，建筑面積26.80平方米，八十年代初期由錢某的父母通過(guò)動(dòng)遷分得。1990年，徐某從上海某廠套配取得本市長(zhǎng)陽(yáng)路公有住房（以下簡(jiǎn)稱長(zhǎng)陽(yáng)路房屋），錢某某是三個(gè)配房人口之一。同年5月，錢某某的戶口從長(zhǎng)陽(yáng)路房屋遷入案涉房屋，但仍居住于長(zhǎng)陽(yáng)路房屋。案涉房屋于1995年按94方案購(gòu)買為售后產(chǎn)權(quán)房，權(quán)利人登記為錢某，當(dāng)時(shí)錢某某尚未成年。2000年，錢某與徐某購(gòu)買了上海市東長(zhǎng)治路房屋（以下簡(jiǎn)稱東長(zhǎng)治路房屋），建筑面積130.63平方米，2005年3月取得產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)登記在錢某、徐某和錢某某三人名下。錢某某于2003年出國(guó)，至今一直在國(guó)外居住。2008年，長(zhǎng)陽(yáng)路房屋動(dòng)遷，錢某某被列為照顧安置對(duì)象，照顧安置費(fèi)10萬(wàn)元。2011年，錢某與徐某經(jīng)法院判決離婚，案涉房屋判歸錢某所有，東長(zhǎng)治路房屋因涉及錢某某權(quán)益而未作分割。2012年12月29日，錢某與金某某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定由金某某以房款55萬(wàn)元購(gòu)買案涉房屋。2013年1月，案涉房屋產(chǎn)權(quán)登記到金某某名下，但仍由錢某居住。
上海市虹口區(qū)人民法院于2013年8月28日作出（2013）虹民三（民）初字第1432號(hào)民事判決，駁回原告的訴訟請(qǐng)求。錢某某不服上述判決，提起上訴。上海市第二中級(jí)人民法院于2013年12月12日作出（2013）滬二中民二（民）終字第2075號(hào)民事判決：駁回上訴，維持原判。
裁判理由
法院認(rèn)為，公房同住人對(duì)公房享有居住權(quán)，即使公房被買為產(chǎn)權(quán)房，該居住權(quán)仍然存續(xù)。然而，公房居住權(quán)并非永久存續(xù)，因其來(lái)源的不同，存在不同的消滅事由。對(duì)公房的原始受配人而言，其獲得居住權(quán)系基于國(guó)家福利，對(duì)房屋存在財(cái)產(chǎn)權(quán)益，故只有當(dāng)另行獲得國(guó)家福利替代時(shí)，其居住權(quán)方才消滅；對(duì)因承租人的同意，幫助保障其居住而遷入戶籍，獲得居住權(quán)的人而言，當(dāng)其已經(jīng)通過(guò)其他途徑獲得居住保障時(shí)，就沒有理由再主張其居住權(quán)而給承租人或購(gòu)房后的所有權(quán)人施加負(fù)擔(dān)，否則將違背原承租人給予其居住保障的初衷，有悖于社會(huì)公平。本案中，原告并非案涉房屋的原始受配人，在案涉房屋中并無(wú)財(cái)產(chǎn)權(quán)益。原告是長(zhǎng)陽(yáng)路房屋的原始受配人，且在長(zhǎng)陽(yáng)路房屋動(dòng)遷中獲得過(guò)動(dòng)遷利益。原告戶籍在1990年遷入案涉房屋，是基于父母對(duì)其撫養(yǎng)義務(wù)給予的居住保障，但事實(shí)上原告當(dāng)時(shí)即另有住所，并未在案涉房屋實(shí)際居住。此后，原告父母又購(gòu)買了東長(zhǎng)治路房屋，并將原告也登記為共有產(chǎn)權(quán)人之一，則原告已經(jīng)獲得了自己名下的產(chǎn)權(quán)房屋，足以保障其居住權(quán)益。可以想見，如果原告回國(guó)，其首選的居住房屋，顯然應(yīng)當(dāng)是建筑面積達(dá)130.63平方米、其自身為共有產(chǎn)權(quán)人之一的東長(zhǎng)治路房屋，而不是建筑面積僅26.80平方米、其從未實(shí)際居住過(guò)的案涉房屋。既然原告對(duì)東長(zhǎng)治路房屋的權(quán)益已能夠充分保障其居住需要，則原告再以戶籍在案涉房屋內(nèi)為由，依據(jù)主張對(duì)案涉房屋的居住權(quán)，顯然有悖于公平。據(jù)此，法院認(rèn)定原告無(wú)權(quán)限制錢某作為產(chǎn)權(quán)人對(duì)案涉房屋作出的處分，對(duì)原告要求確認(rèn)兩被告之間房屋買賣合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求不予支持。
裁判要旨
在審理涉及公房居住權(quán)民事案件中，應(yīng)注意區(qū)分居住權(quán)不同主體的權(quán)利來(lái)源以及是否已另有住房保障兩個(gè)方面的問(wèn)題。
其一，注意區(qū)分公房居住權(quán)取得的兩種情況。一是在公房被初始分配時(shí)，作為受配人而遷入；二是經(jīng)過(guò)承租人的同意，為幫助解決其居住問(wèn)題而遷入。在這兩種情況下，公房同住人雖然都獲得居住權(quán)，但其權(quán)利來(lái)源截然不同。因受配而遷入戶籍的同住人，其權(quán)利來(lái)源于國(guó)家給予的住房福利待遇。而經(jīng)承租人同意而遷入戶籍的同住人，其權(quán)利來(lái)源于承租人對(duì)其居住保障的單方承諾。這一承諾通常為默示，表現(xiàn)為同意其遷入戶籍，并允許其居住于該公房。一旦承租人以行動(dòng)默示作出承諾，承租人即受此約束，即不得隨意要求同住人遷移戶籍或搬出房屋。
其二，來(lái)源于承租人同意而取得的居住權(quán)主體，因有他處住所其原居住權(quán)相應(yīng)消滅。對(duì)因承租人同意而遷入戶籍的同住人而言，其權(quán)利來(lái)源于承租人的承諾。該承諾具有明確的目的性，即解決同住人的居住問(wèn)題；而該目的性也就隱含了其條件性，即同住人除此房屋之外并無(wú)其他適合的住所。因此，一旦同住人已經(jīng)以其他方式獲得了居住保障，解決了其居住問(wèn)題，則承租人之承諾的條件和目的都已消失，其義務(wù)即應(yīng)告解除。否則將有悖于承租人同意其遷入戶籍來(lái)保障其居住的初衷。故對(duì)因承租人同意而遷入戶籍的同住人而言，其對(duì)公房的居住權(quán)因其另行獲得適宜的住所而消滅。
關(guān)聯(lián)索引
《中華人民共和國(guó)民法典》第3條（本案適用的是2009年8月27日施行的《中華人民共和國(guó)民法通則》第5條）
一審：虹口區(qū)人民法院（2013）虹民三（民）初字第1432號(hào)民事判決（2013年8月28日）
二審：上海市第二中級(jí)人民法院（2013）滬二中民二（民）終字第2075號(hào)民事判決（2013年12月12日）
